房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写

1. 房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写

一、房地产投资风险 

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 

1、利率风险 

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 

当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 

2、资金变现风险 


资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 

3、购买力风险 


购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 

二、房地产投资风险的防策略 

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 

1、投资分散策略 


房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。 

2、投资组合以及保险保险 


对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 


三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 

近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 


1、经济风险降低，增加技术含量 


房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 



2、投资风险信号日趋丰富 


目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 

3、房地产投资风险地域性差异减小 


房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险

2. 房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写!

房地产投资风险的研究
摘　要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险
的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。
关键词:房地产,投资,风险,策略
　　房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源
投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行
为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过
程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对
整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而
不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项
目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,
必须做好风险管理工作。
1　房地产投资风险产生的原因
导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投
资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研
不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运
用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不
利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物
价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和
银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成
的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,
金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意
外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
2　投资风险的分类
1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和
技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发
商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风
险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃
等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风
险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费
者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进
步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)
按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静
态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及
建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获
利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按
风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,
指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过
相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范
围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认
识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进
行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策
阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房
地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发
商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房
地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资
前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地
产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。
d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租
或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类
的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、
系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风
险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可
保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。
3　房地产投资风险的规避和控制
1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,
达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和
共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到
不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达
到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合
理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投
资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共
同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投
资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合
策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程
度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投
资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。
例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分
在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥
补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地
产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理
的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制
风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为
重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可
以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资
产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制
风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务
中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,
就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物
价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开
发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类
似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。
风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实
际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这
种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,
把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中
的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损
失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有
十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地
产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时
应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保
险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险
公司等几方面的因素。
4　结语
当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力
都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对
于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一
风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资
是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以
在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或
在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。
参考文献:
[1]　赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995
(31):33-34.
[2]　梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,
1999(7):12-13.
[3]　吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学
报,2000(6):25-26.
[4]　徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,
1996.
[5]　许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.
[6]　李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版
社,1998.
[7]　卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版
社,1998.

3. 房地产投资风险分析

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。

4. 房地产投资风险分析及防范策

　　  房地产  投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
   
 　　一、房地产投资风险
   
 　　房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。
   
 　　1、 利率风险。
   
 　　房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。
   
 　　2、 购买力风险
   
 　　购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
   
 　　3、 资金变现风险
   
 　　资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
   
 　　二、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
   
 　　近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
   
 　　1、 经济风险降低，技术风险、政策风险增加
   
 　　房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
   
 　　2、 房地产投资风险地域性差异减小
   
 　　房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：(1)前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。(2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。(3)随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
   
 　　3、 投资风险信号日趋丰富
   
 　　目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
   
 　　三、房地产投资风险的防范策略
   
 　　房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
   
 　　1、 投资分散策略
   
 　　房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开 要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。
   
 　　2、 投资组合策略
   
 　　房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
   
 　　3、 保险策略
   
 　　对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

5. 关于房地产投资的风险主要有哪些的问题分析

房地产投资的风险主要有哪些？房地产投资过程中，
投资风险种类繁多并且复杂，
其中
主要有以下几种
1
、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最
终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。
市场风险的出现主要是由于开
发者对市场调查分析不足所引起的，
是对市场把握能力的不足。
销售风险是市场竞争能力的
主要风险。
 
 
 
 
2
、购买力风险。在房地产投资的风险主要有哪些
的分析中，是指由于物价
总水平的上升使得人们的购买力下降。
在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，
人
们会降低对房地产商品的消费需求，
这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，
从而使
其遭受一定的损失
3
、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是
所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、
占用资金
多，
决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。
这些都影响了房地产的流动性和变现
性，
即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，
即使脱手也难达到
合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

6. 关于房地产投资的风险主要有哪些的问题分析

　　房地产投资的风险主要有哪些？房地产投资过程中，
　　投资风险种类繁多并且复杂，
　　其中
　　主要有以下几种
　　1
　　、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最
　　终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。
　　市场风险的出现主要是由于开
　　发者对市场调查分析不足所引起的，
　　是对市场把握能力的不足。
　　销售风险是市场竞争能力的
　　主要风险。
　　2
　　、购买力风险。在房地产投资的风险主要有哪些
　　的分析中，是指由于物价
　　总水平的上升使得人们的购买力下降。
　　在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，
　　人
　　们会降低对房地产商品的消费需求，
　　这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，
　　从而使
　　其遭受一定的损失
　　3
　　、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是
　　所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、
　　占用资金
　　多，
　　决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。
　　这些都影响了房地产的流动性和变现
　　性，
　　即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，
　　即使脱手也难达到
　　合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

7. 房地产投资风险管理文献综述

　　文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文， 它是科学文献的一种。
　　格式与写法
　　文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。
　　前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。
　　主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。
　　总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。 参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。

8. 房地产公司的财务风险分析和应对策略研究----论文答辩稿

 论文陈述：
          房地产行业是影响我国经济发展的重要产业，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化、企业资金控制不完善、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机。
          本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点，应用财务报表分析的方法从投资、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施。
   课题研究的背景：
         近几年，房地产行业持续发展，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展，同时能够有效促进我国国家经济增长。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识，加强对财务风险的识别与防范，对财务风险进行有效的控制。
   课题研究的意义：
           企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分，是企业的首要任务。 而房地产行业具有资金投入大、开发周期较长、投资回收速度慢、自有资金较少，资金使用效率较低的特点。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展。
   课题研究的内容：
           主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次，以房地产行业上市公司的财务数据为依据，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小。 另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。
   课题研究的方法：
   1 . 文献研究法 通过上网查询、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果，加以借鉴总结。
   2.案例分析法 本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。
   筹资活动风险分析中：
           由于房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高，投入资金较大、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长，其产生的筹资风险也随之增加。安科发展采用多渠道筹资方式，包括银行贷款、公司债券、信托融资、资产支持证券化等多种方式，16年，安科发展银行贷款金额占融资金额56.71%，17年银行贷款占融资金额44.41%，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多，企业的筹资难度加大，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险。
   1.短期偿债能力：
           对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制，企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致。
   运用流动比例：
   （1）流动比率=流动资产/流动负债
   （2）速动比率=速动资产/流动负债
   （3）行业平均值
           通过以上指标，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低，15年有所回升后又呈现下降趋势，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差。由于房地产行业存货变现速度较慢，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。
   （4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债
           从数据中可以看出，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展。由此可见，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障，其短期偿债存在较高的风险。
   2.长期偿债能力分析：
   （1）资产负债率=负债总额/资产总额
   （2）权益乘数=资产总额/股东权益总额 即=1/(1-资产负债率)
   （3）产权比率=负债总额/所有者权益总额
   （4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。
           由于房地产行业自身特点，行业本身具有较高的资产负债率，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达84.7%，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大，企业自有资本较少，安科发展面临较高的偿债风险。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言，债权人承担的财务风险较高。其次，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力，安科发展应该适当调整资本结构，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱，其偿债风险较高。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映。从数据可知，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金，企业将面临资金链断裂的风险。
   投资活动风险分析：
   （1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%
   销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。
   （2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100%   净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。
          销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。从表格中的数据可以得知，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到16.27%，盈利能力状况较好，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好。在16年及17年企业开始展开大规模投资后，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势，但在2017年企业毛利率出现下降的情况，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。
   经营活动风险分析：
   （1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值
   （2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额
           存货周转率反映企业存货的周转速度，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌，15年-17年逐渐回升，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收，这会直接影响企业的资金使用效率。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长34.19%，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额62.23%。除此之外，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势。可见，安科发展存货堆积较多，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响，在安科发展承担巨大负债的情形下，其财务风险也随之加大。
   综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：
   1.外部防控策略
   （1）积极应对国家宏观政策
   （2）提高经济灵敏度
   （3）不断开拓市场
   （4）拓宽融资渠道
   （5）制定高效销售策略
   2.内部防控策略
   （1）提高风险防范意识
   （2）建立并落实内部控制标准体系
   结论
          本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结，在此基础上阐述了有关财务风险的理论，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制，以减少风险所带来的损失。